전세보증금 반환대출 2025 가이드 | 금리·조건·은행 비교와 신청 절차

전세 시장의 역전세 리스크가 계속되고 있는 2025년, 임대인이 세입자에게 전세보증금을 반환하지 못하는 상황이 점차 현실화되고 있습니다.

이는 단순한 유동성 문제를 넘어서, 매매·임대 시장 전체에 영향을 주고 있으며,

특히 보증금을 돌려줄 자금이 부족한 임대인 입장에선 ‘전세보증금 반환대출’이 거의 유일한 해법이 되는 경우가 많습니다.

그러나 문제는 이 대출이 단순하지 않다는 점입니다.

보증 기관(HF·HUG·SGI) 심사와 은행권의 DSR 적용, 보유 주택 수,

임차 계약 조건까지 전방위 요소가 걸려있기 때문에 준비 없이 신청하면 거절되기 쉬운 구조입니다.

특히 2025년 6월 27일 발표된 규제 이후로 ‘생활안정자금 목적’ 대출이 1억 원 한도로 제한되며 혼란이 가중되었습니다.

이번 포스트에서는 전세보증금 반환대출의 구조, 금리 체계, 규제 이슈, 보증기관별 차이, 신청 절차, 승인 전략까지 실무 기준으로 정리합니다.

실제로 대출이 실행되는 방식과 문제를 피하는 요령까지 포함했으니,

임대인 또는 가족이 해당 대출을 고려 중이라면 반드시 끝까지 읽어보시기 바랍니다.

글의 요약

전세보증금 반환대출은 임대인이 기존 세입자 보증금을 돌려주기 위한 목적 대출로, 보증(한국주택금융공사 HF·HUG·SGI)과 은행 심사를 함께 통과해야 합니다.
금리는 보통 COFIX 연동 변동형이며, 2025년 7월 기준 COFIX 하락세로 인해 은행 가산금리·우대 충족 여부가 체감금리를 좌우합니다.
6·27 대책으로 생활안정자금 한도 1억 원 제한이 있었지만, 일부 요건을 만족할 경우 1억 초과 반환대출 재개가 가능하니 은행별 기준을 반드시 확인하세요.

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1. 전세보증금 반환대출이란?

전세보증금 반환대출은 임대인(집주인)이 기존 임차인에게 보증금을 반환할 목적으로 받는 대출 상품입니다.

흔히 전세자금대출(임차인용)과 혼동되지만, 대상과 목적이 전혀 다릅니다.

구분	대상	목적
전세자금대출	임차인	전세계약 체결을 위한 보증금 마련
전세보증금 반환대출	임대인	기존 세입자에게 전세보증금 반환
전세금 반환보증	보증기관 → 임차인	집주인이 보증금 못 돌려줄 경우 대위 변제

전세보증금 반환대출은 전세 계약 종료 시점이나 중도 해지 상황에서,

임대인이 보증금 반환을 위한 유동성이 없을 때 활용됩니다.

다만 해당 대출은 목적이 명확해야 하며, 자금의 용도 외 사용은 금지됩니다.

또한 보통 이 대출은 단독으로 이뤄지지 않고,

보증기관(한국주택금융공사 HF, HUG, SGI 서울보증)의 보증과 은행의 심사를 동시에 통과해야 실행됩니다.

즉, 보증기관 심사 + 은행 대출 심사 → 최종 승인이라는 이중 구조입니다.

2. 전세보증금 반환대출 금리 구조

전세보증금 반환대출의 금리는 대부분 변동형 COFIX(코픽스) 기준금리 + 가산금리 – 우대금리 방식으로 책정됩니다.

COFIX란?

COFIX(Cost of Funds Index)는 국내 8개 은행이 실제 자금을 조달하는 비용을 바탕으로 산정되는 기준금리로,

매월 15일 공시됩니다.

이 기준에 따라 해당 월 대출의 금리가 산정되며, 이는 일반적인 주택담보대출과 유사한 구조를 따릅니다.

예시 구조 (2025년 7월 기준)

신규취급액 COFIX: 2.54%
가산금리: 약 1.4~2.2% (은행·신용도별 상이)
우대금리: 0.2~0.8% (급여이체, 신용카드 실적, 자동이체 등 조건 충족 시)

실제 적용 금리 예

2.54%(기준) + 1.6%(가산) – 0.4%(우대) = 3.74%

금리는 신청자의 소득, 신용등급, 보유 주택 수, 보증 조건, DSR 등 종합적인 금융 조건에 따라 달라집니다.

3. 전세보증금 반환대출 조건과 규제 이슈 (2025년 기준)

2025년 6월 27일 발표된 부동산 금융 규제 대책은 전세보증금 반환대출에도 큰 영향을 주었습니다.

핵심 변화 요약

생활안정자금 목적 주택담보대출 한도 → 1억 원 제한
단, 6월 27일 이전 계약 또는 소유권 확보자는 예외 허용
실거주 요건 충족 시 1억 초과 반환대출 가능
대출 이후 2년 실거주 확약 및 주택 추가 매수 금지 조건 포함

예외 조건 충족 시

아래 3가지 조건을 모두 만족하면, 1억 초과 전세보증금 반환대출이 가능합니다.

기존 임차인과 최초 임대차 계약이 2025년 6월 27일 이전 체결
임대인의 주택 소유권 취득일도 2025년 6월 27일 이전
대출 실행 후 1개월 내 임대인이 전입신고 및 2년 이상 실거주 확약

주의 사항

예외 조건을 충족하지 않으면, 대부분 은행에서 1억 원 이내로 제한하거나 대출 자체가 거절됩니다.

특히 다주택 보유자, 다수의 임차보증금 중첩 보유자는 승인 가능성이 매우 낮습니다.

4. 전세보증금 반환대출 가능한 은행 및 보증기관

전세보증금 반환대출을 취급하는 은행과 보증기관은 아래와 같습니다.

보증기관은 대출 실행 전 반드시 가입 절차가 필요하며,

보증 없이 대출이 불가능한 경우도 많습니다.

보증기관별 특징

기관	보증 유형	주요 특징
HF (한국주택금융공사)	임대보증금 반환자금 보증	임대인의 반환 목적 대출을 위한 전용 보증. 계약 종료 전후 3개월 내 신청 가능
HUG (주택도시보증공사)	전세보증금 반환보증	주로 임차인 보호용. 임대인과는 대출 연계 어려움. 임차인이 가입
SGI서울보증	반환보증보험	임대인이 직접 가입 가능. 지자체 보증료 지원 프로그램과 연계 가능

대출 가능한 은행

은행	상품명	비고
신한은행	전세보증금 반환자금대출	1억 초과 한시적 재개, 실거주 조건 필요
우리은행	전세퇴거자금대출	2025년 7월 이후 단계적 재개
KB국민은행	임대보증금반환자금보증대출	HF 보증 연계 필수
IBK기업은행	역전세대출	HF 100% 보증서 기반
하나은행	전세금안심대출	SGI 보증과 결합 가능

은행별로 취급 조건과 승인 가능성이 다르기 때문에,

최소 2곳 이상에서 사전 상담을 받는 것이 매우 중요합니다.

5. 전세보증금 반환대출 신청 절차

전세보증금 반환대출은 단순히 “은행에 신청해서 받는 대출”이 아닙니다.

보증기관 → 은행 심사 → 실행 → 자금 집행 증빙이라는 순서가 있고,

준비해야 할 서류와 증빙이 매우 다양합니다.

전체 절차 요약

사전 요건 점검
- 임대차 계약 종료일 확인 (계약만료 3개월 전~이후 신청 가능)
- 보유 주택 소유권 취득일·임대차 계약일이 2025년 6월 27일 이전인지 확인
- 자금 용도: 기존 임차인에게 보증금 반환인지 명확히 설정
보증기관 보증 신청
- HF 또는 SGI를 통해 임대보증금 반환자금 보증 가입
- 필요한 서류: 임대차계약서, 신분증, 주민등록등본, 임대인·임차인 확인서 등
- HF는 보증 승인 후 보증서 발급 → 은행 제출
은행 상담 및 한도 산정
- COFIX 기준금리 + 가산금리 – 우대금리 체계 확인
- 보유 주택 수, 신용점수, 소득증빙 기반 DSR 계산
- 1억 초과 가능 여부 확인 (6·27 예외조건 충족 시 가능)
대출 실행
- 대출 승인 시, 반드시 임차인 계좌로 자금 이체 증빙
- 대출 목적과 다를 경우 자금용도 위반으로 회수 가능성
사후 관리 및 조건 준수
- 실거주 요건이 있는 경우, 전입신고 및 거주 유지 의무
- 중도상환 시 수수료 확인, 추가 보증인 등록 불가 조건 등 확인

6. 필요 서류 및 준비 팁

전세보증금 반환대출 서류는 매우 까다롭고 많습니다.

은행뿐 아니라 보증기관에서도 요구하기 때문에 이중 체크가 필요합니다.

필수 서류 목록

구분	서류명
기본	신분증, 주민등록등본, 가족관계증명서
임대차 관계	확정일자 임대차계약서, 임대인·임차인 확인서, 중도해지 증빙서류(해지합의서 등)
부동산	등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획확인서
소득/재정	소득금액증명원, 원천징수영수증, 국세완납증명서, 지방세납세증명서
보증	보증기관 보증서 또는 보증접수 확인증

승인 확률을 높이는 준비 팁

임대차계약서와 등기부등본상 주소 일치 여부 확인 필수
보증금 반환 증빙이 명확해야 하며, 중도해지 시 반드시 서면 해지합의서 필요
소득이 불안정한 경우, 임대소득, 사업소득, 임대료 입금 내역 등 보완 서류 제출
DSR 한도 초과가 예상되면, 금융자산 보유내역도 함께 제출해 보완 가능

7. 전세보증금 반환대출 비용 구조

대출 자체는 낮은 금리로 진행되지만, 보증료와 부대비용이 함께 발생합니다.

주요 비용 항목

항목	내용
보증료	보증기관별로 연 0.1% ~ 1.0% 수준. 주택금액, 기간에 따라 달라짐
인지세	약정금액에 따라 차등 (예: 1억 초과~10억 이하는 15만 원) → 은행/차주 50%씩 부담
중도상환수수료	약정 기간 이내 상환 시 발생. 통상 0.5~1.2% 범위
기타	등기권리증 발급비, 공증료 등 실비 발생 가능

보증료율은 HF보다 SGI가 다소 높은 편이나, 신청 대상과 조건이 더 유연한 경우가 있습니다.

은행별 상품에 따라 인지세·수수료 할인 조건이 다르므로 상담 시 확인이 필수입니다.

8. 실전 Q&A – 자주 묻는 질문

전세보증금 반환대출은 누구나 받을 수 있나요?

아닙니다. 보증금 반환 목적이 명확해야 하며, 임대인의 소유권 보유 시점과 임대차 계약일이 중요한 심사 기준입니다. 또한 소득, 신용, 주택 보유 수 등에 따라 DSR 기준 초과로 인해 거절될 수 있습니다.

2025년 현재 1억 초과 대출이 가능한가요?

예외조건 충족 시 가능합니다. 2025년 6월 27일 이전에 임대차계약 및 소유권 취득이 완료되었고, 대출 이후 임대인의 실거주 확약(2년 이상)이 있다면 1억 초과 대출도 승인 가능합니다.

세입자가 이사 가는데 전세보증금 반환이 어려운 상황, 어떻게 해야 하나요?

① 먼저 HF 또는 SGI를 통한 보증 가입을 검토합니다.
② 임차인에게 사전 양해를 구하고 중도해지 확인서를 함께 작성합니다.
③ 은행과 보증기관 상담을 통해 정확한 자금집행 스케줄을 계획해야 합니다.
④ 필요 시 임차인이 HUG 또는 SGI 보증을 먼저 가입 후, 대위변제 경로를 이용하는 것도 한 방법입니다.

전세보증금 반환대출 금리는 얼마나 되나요?

2025년 기준 COFIX는 2.54% 수준이며, 여기에 가산금리(1.4~2.2%)가 더해지고, 우대금리(0.2~0.8%)가 적용됩니다. 실제 금리는 3.4~4.5%대 수준이며, 개인의 신용 및 거래 실적에 따라 달라집니다.

은행에서 거절될 경우 다른 대안은 없나요?

다른 보증기관 이용 또는 지자체 협약상품, 임차인 보증 가입 후 보증기관 구상 방식이 대안이 될 수 있습니다. 또한, 같은 은행이라도 지점별 승인 기준이 상이하므로 최소 2개 이상 지점 또는 은행에서 비교 상담을 권장합니다.

마무리 요약

전세보증금 반환대출은 단순한 대출이 아닙니다.

보증, 규제, 은행 심사, 실거주 요건, 자금 집행 증빙까지 다층적인 구조가 결합되어 있기 때문에,

사전 준비 없이 접근하면 거절되기 쉽습니다.

2025년의 규제 환경은 특히 까다롭지만, 다음 조건을 점검하면 승인 가능성을 높일 수 있습니다.

임대차계약일·소유권 취득일이 6·27 이전인지
실거주 의사가 있으며 관련 증빙이 가능한지
보증기관의 승인 요건을 충족할 수 있는지
은행별 한도 계산 기준(DTI, DSR)을 사전 파악했는지
자금의 실제 사용 목적이 명확한지 (임차인 계좌 입금 증빙 필수)